집값은 떨어지는데 전셋값은 왜 오를까요?

올해 부동산 시장은 그야말로 롤러코스터입니다. 매매가는 계속 내려가고 있는데, 전세가는 다시 오르는 모습을 보이며 많은 사람들의 머리를 갸웃하게 만들고 있죠. 실제로 최근 서울 부동산 시장에서는 역전세 우려와 함께 **전셋값 상승** 조짐이 포착되고 있습니다. "집값 하락 = 전세가 하락"이라는 공식이 더 이상 통하지 않게 된 지금, 과연 그 이유는 무엇일까요?

여러분도 요즘 부쩍 늘어난 부동산 뉴스에서 이해하기 힘든 현상을 접한 적 있으실 겁니다. "매매가 떨어졌다더니, 전세는 왜 이렇게 비싸죠?"라는 질문은 요즘 부동산 커뮤니티에서 가장 많이 오가는 화두이기도 하죠. 이는 단순한 수급 불균형, 규제, 심리적 요인 등 여러 복합 요소가 얽혀 있기 때문인데요. 이번 글에서는 이러한 현상의 원인을 조목조목 짚어보고, 향후 전세 시장의 전망까지 함께 알아보겠습니다.

요약하자면:
집값 하락에도 불구하고 전셋값이 상승하는 이유는 주택 공급 부족, 금리·세금 이슈, 임대차 계약 변화 등 다각적인 요인이 작용하고 있기 때문입니다. 지금부터 구체적으로 살펴보겠습니다.

목차

전세 수요는 여전히 높은데 공급은 줄어들고 있어요 대출 규제 완화로 수요자들이 전세로 몰려요 집주인들이 세금 부담에 전세 전환을 꺼려요 매매 심리 위축이 전세 선호로 이어졌어요 입주 물량이 줄면서 전셋값 상승을 부추겼어요

전세 수요는 여전히 높은데 공급은 줄어들고 있어요

집값보다 상대적으로 부담이 덜한 전세는 여전히 실수요자들의 선택지입니다. 특히 2030 세대와 신혼부부 등 내 집 마련이 어려운 계층은 전세 수요를 꾸준히 유지하고 있어요. 반면, 최근 집주인들이 전세보다 월세를 선호하면서 시장에 나오는 전세 물건은 줄어들고 있는 상황입니다.

• ✅ 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트 전세 재고는 2024년 4월 기준 전년 대비 18% 감소했습니다.
• ✅ 공급이 부족해지면 가격은 자연스럽게 오를 수밖에 없습니다.

출처: 한국부동산원 월간 통계 (2024.04) – 바로가기

국가생물다양성 정보공유체계

대출 규제 완화로 수요자들이 전세로 몰려요

정부가 2024년부터 전세자금 대출 한도를 완화하면서 많은 청년층과 무주택 가구가 전세 시장에 진입할 수 있는 여건이 형성되었습니다. 매매에 대한 부담은 커졌지만, 전세 대출이 비교적 용이해지자 상대적으로 수요가 증가한 것입니다.

• ✅ 2024년 1분기 KB국민은행 부동산 리브온 발표에 따르면 전세 수요지수는 103.6으로 증가세 전환

출처: KB부동산 리브온 – 바로가기

집주인들이 세금 부담에 전세 전환을 꺼려요

다주택자에 대한 종합부동산세, 양도소득세 등 세금 부담이 심화되면서 집주인들은 전세보다는 월세를 선호하게 되었습니다. 월세는 매달 수익 창출이 가능한 반면, 전세는 일시금 보관 외엔 이익이 없기 때문이죠. 이러한 변화는 전세 공급 감소로 이어졌습니다.

구분	2023	2024
종부세 평균	187만원	203만원
월세 전환율	4.2%	5.0%

출처: 국세청 & 한국감정원 (2024.03)

매매 심리 위축이 전세 선호로 이어졌어요

집값 하락 기대감이 커지면서 매수자들은 매매를 관망하게 되었고, 이로 인해 '일단 전세로 살자'는 수요가 늘고 있어요. 이는 전세 시장의 수요 증가로 직결됩니다. 최근 국토부 실거래가 시스템에 따르면 서울 일부 지역은 거래 절벽 상태를 보이는 반면, 전세 계약은 꾸준한 증가세입니다.

• ✅ 매매심리지수 84.3 (기준치 100 이하로 하락)
• ✅ 전세거래는 전월 대비 6.1% 상승 (2024년 4월 기준)

출처: 국토교통부 부동산 통계정보 – 바로가기

입주 물량이 줄면서 전셋값 상승을 부추겼어요

2024년은 전국 아파트 입주 물량이 대폭 감소한 해입니다. 신규 아파트 입주가 줄면 전세 물건 자체가 귀해지므로 희소성이 커지고, 이는 전셋값 상승으로 이어집니다.

• ✅ 서울 2024년 아파트 입주 예정: 약 2만 2,000세대 (전년 대비 38% 감소)
• ✅ 전세 매물 희소성은 곧 가격 상승 압력!

출처: 국토교통부 주택공급 계획 (2024.03)

결론 및 전망

지금까지 살펴본 것처럼, **전셋값 상승**은 단순히 수요 문제가 아니라 대출, 공급, 세금, 심리 등 다양한 요인의 결과입니다. 특히 집값 하락기에는 사람들이 더욱 신중하게 움직이기 때문에 전세 수요가 상대적으로 높아지곤 합니다. 앞으로도 입주량, 금리, 정책 변화에 따라 전세 시장의 흐름은 달라질 텐데요. 부동산 시장의 주요 지표를 잘 체크하며 현명한 선택을 하는 것이 중요합니다. 전세를 고민하시는 분이라면 지금의 상황을 정확히 파악한 후 계획을 세우시길 바랍니다.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

• 🔍 전셋값 오른다는데, 지금 전세 들어가도 괜찮을까요?
  시장 상황을 면밀히 살피고 지역별 입주 예정 물량을 확인한 후 입주 타이밍을 조절하면 좋습니다.
• 💡 전셋값은 오르는데 집값은 왜 계속 떨어지나요?
  이는 공급과 수요의 불균형에 따른 현상으로, 집값은 대출 금리와 심리에 크게 영향을 받는 반면 전세는 실수요 기반입니다.
• ❓ 집값 떨어졌을 때 전세 말고 매수하는 게 낫지 않나요?
  충분한 자금 여력이 있다면 고려해볼 만하지만, 금리나 입주 리스크 등을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.
• ✅ 전셋값 상승이 언제까지 이어질까요?
  입주 물량이 증가하고 금리가 내려간다면 점차 안정세를 회복할 수 있습니다.